苗栗少見結合生態共生  西湖買屋 / 西湖買房 - 西湖與蝶共舞休閒民宿C0140-住商頭份中央店

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：5798 萬
參考單價：91.44 萬/坪
地址：苗栗縣西湖鄉大窩地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 4房(室) 2廳 3衛
總坪數：63.41 坪 (不含車位面積)
主建物面積：63.41 坪
土地面積：710.85 坪
樓別/樓高：整棟 / 2樓
屋齡：15 年
法定用途：農舍
形式/類型：住宅/ 農舍
車位：庭院式
車位描述：私有，前庭

影音專區

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐東南朝西北
鄰近學校：縣立五湖國小,縣立西湖國中
鄰近公園：大自然
附近交通：西湖生活圈
面臨路寬：10米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢	1. 特色主題明確：結合生態共生與蝴蝶主題，具有差異化經營優勢。 2. 空間規劃完善：4 房 2 廳 3 衛格局，整棟建築空間大，適合接待或家族居住。 3. 交通便利：鄰近國一銅鑼交流道，位於西湖生活圈，進出相對方便。 4. 既有營收基礎：現況為營運中民宿，描述指出營收穩定，具被動收入潛力。
劣勢	1. 法律風險較高：描述提到有「增建兩棟未保登建物」，涉及合法建築問題，可能影響貸款或遭查處。 2. 轉手限制嚴格：土地用途為農舍，購買者須符合農民身份資格及相關持有年限規定。 3. 單價偏高：參考單價近 92 萬/坪，在西湖鄉區內屬於高價位，溢價可能來自商業經營價值。 4. 屋齡與維護：屋齡約 15 年，加上庭院式車位，需考量日後修繕與景觀維護成本。
機會	1. 旅遊趨勢：生態觀光需求持續，具特色之民宿易在市場中建立口碑。 2. 長期投資：若能將現有商業模式延續，可作為穩定現金流的投资標的。 3. 環境優勢：鄰近公園與大自然環境，居住品質較都市繁華區為優，適合退輔或養老規劃。
威脅	1. 政策變動風險：農舍管理法規趨嚴，未登記增建物可能面臨拆除或罰則風險。 2. 景氣波動：民宿業高度依賴觀光人流，易受外部環境（如疫情、經濟）影響，營收不確定性高。 3. 流動性低：因農舍轉讓條件限制，未來尋找下家難度較高，資金變現能力較弱。

物件評論

此物件對於一般購屋者而言，並不建議單純作為自住購入，但若是具備農民資格且有意從事民宿經營的投資者，則值得深入評估。

主要理由如下：

身分門檻與合規性：此為農舍住宅，購買者必須符合農業主管機關設定的農民資格，若不符合身份將無法產權過戶。此外，業主自述有未登記之增建建物，這在法律上具潛在風險，可能影響銀行貸額或未來面臨行政處分，需由專業人員進一步查證。
價格與價值落差：近 92 萬/坪的單價在西湖鄉區內顯著偏高，其溢價主要來自既有民宿經營的商業價值。若您僅為購屋自住而不打算繼續經營，此價格較難反映土地與建築本身的基本價值。
投資屬性強於居住屬性：這筆標的主要賣點在於「現有營運」與「生態主題」，適合看好觀光產業發展、願意承擔经营风险並能滿足農舍購買資格的人士。若無相關經營能力或身分，轉手難度將成為一大隱憂。

建議在決定前，務必確認自身是否符合農舍購買資格，並請專業技師或建築師鑑價未保登建物的狀況與價值影響。

問與答

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經紀業名稱: 鏈家地產有限公司

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公司簡介
本公司位於頭份中央路美食街上、五花馬隔壁、頭份國中的對面(苗栗縣人口最多的鄉鎮、尚順育樂廣場附近)。
　所經營案源區域，包含頭份、竹南、造橋、後龍、三灣、南庄等。案源種類有：公寓、店面、透天、大樓、農舍、別墅。另成立土開廠仲部〈含各類農地、建地、工業用地、廠房、山坡地〉也因為經營案源眾多，已連續多年獲得桃竹苗區業績第一名的殊榮。
我們秉持「取之於社會、用於社會」的企業道德精神，每年熱心公益(寒冬送暖、贊助捐血活動、路燈認養、各個公益單位捐款)。時時以感恩的心關懷身邊的人、事、物。
　我們以頭份竹南地區最優質的房屋仲介團隊為經營目標，並以「願藉諸專業知識與群體力量服務社會大眾、促進房地產市場迅速流通、確實保障不動產交易安全、並提供良好的機會與環境、使工作同仁獲得就業之安定與成長、而又能以適當的利潤、維持聯盟整體之生存與發展」為立業之宗旨。

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