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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1580 萬
參考單價：33.74 萬/坪
地址：台南市南區夏林路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：家專大學城
總坪數：46.827 坪 (不含車位面積)
主建物面積：46.827 坪
土地面積：18.967 坪
樓別/樓高： 1~4樓 / 5樓
屋齡：45 年
法定用途：店鋪
形式/類型：商用/ 透天厝

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐東朝西
鄰近學校：市立新興國小.市立大成國中.台南大學
鄰近公園：水萍塭公園
生活機能：保安市場
附近交通：86快速道路.台17甲
面臨路寬：40米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	地理位置與機能：位於台南市南區夏林路，鄰近台南大學、水萍塭公園及保安市場，生活機能成熟。交通便捷：靠近 86 號快速道路與台 17 甲，通勤便利性高。空間格局優異：總坪數約 46.8 坪，5 房 2 廳 3 衛格局寬敞，適合多人口家庭或作為多房租賃使用。店住合一潛力：一樓為店面，二樓以上住宅，具備自行經營或出租賺取雙重收益的可能性。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡老舊：建於民國 69 年，屋齡已達 45 年，雖標示全新整理，但仍需預留維修基金以應對管線老化或結構問題。產品性質複雜：登記用途為「店鋪/商用」，非純住宅，可能涉及水电費率較高、房貸利率與額度限制等問題。資訊不一致：標題提及「土地農地」但實際資料顯示為「透天厝 (商用)」，需釐清產權屬性是否確實為可商業使用的合法建物。停車空間未明：坪數雖大但未特別強調車位配置，對於 5 房家庭而言，停車規劃可能是一大挑戰。
機會 (Opportunities)	教育與租賃需求：鄰近台南大學與中小學，周邊租屋或學生創業需求穩定，易轉手或長期收租。商業價值：夏林路為交通要道，若一樓店面使用權屬清晰，可作為創業基地或發展社區店，提升整體租金報酬率。增值潛力：隨著區域更新與公園鄰近性，若能妥善整修，仍有房價增值空間。
威脅 (Threats)	違建風險：資料顯示「5 樓增建」，需確認是否涉及违章建筑，恐影響貸款、買賣移轉及政府拆除風險。交易流動性：商用或舊式透天的買家群體較住宅窄，未來轉手可能較不易。法規變動：老舊建築可能面臨危老條例或稅制調整風險，需留意政府對於老宅的更新政策變化。

2. 物件評論

此物件適合「自用兼投資」且具備空間需求的買家，但建議持審慎態度評估後再決斷。

購買理由：

地段與機能無可取代： 南區夏林路結合大學城商圈與交通優勢，生活機能完整，對於需要靠近學校或通勤族群而言，便利性極高。
空間靈活度高： 5 房格局搭配店面設計，不僅能滿足大家庭居住需求，亦提供創業或作為現金流來源的可能性，性價比在該區域具有一定吸引力。

風險提示與建議：

務必確認產權性質： 標題「農地」與資料「商用」的落差需要買家親自至地政事務所確認建物登記用途，避免後續無法居住或遭處分。
檢查增建合法性： 針對 5 樓增建部分，請確認是否合法登錄，以免未來影響貸款成數或產權移轉。
預留整修預算： 45 年屋齡雖經整理，但仍建議委請專業技師進行水電與結構評估，將潛在的翻修成本納入總價考量。

結論： 若您能接受商用地產的特性，並確認增建無法律疑慮，這是一筆具備長期持有價值的資產；若僅追求純住宅舒適度或極高流動性，則需慎重比較市場上的新案或較新房齡物件。

問與答

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