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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。
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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。
- 總價：938 萬 (含車位價)
- 參考單價：18.87 萬/坪
- 地址：
台南市
東區
東門路三段
地圖
🏷️ 查看區域實價登錄
- 社區：東門帝國
- 總坪數：49.7 坪 (不含車位面積)
- 樓別/樓高： 4樓 / 14樓
- 法定用途：商業用
- 形式/類型：商用/ 電梯大樓
詳細資訊
管理方式：無
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。
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特色說明
圖片介紹
地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析｜物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
SWOT 分析
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 (Strengths) | 1. 地段核心：位於台南市東區東門路三段，周邊生活機能成熟，交通便利。 2. 空間品質：格局方正易規劃，採光通風良好，適合辦公或工作室使用。 3. 價格合理：單價約 18.87 萬/坪，對於商業大樓而言，價格尚屬可接受範圍。 4. 管理完善：提供警衛管理及垃圾處置服務，居住與營運安全性較高。 |
| 劣勢 (Weaknesses) | 1. 資訊矛盾：標題標註「歸仁」但實際地址為「東區」，兩者為不同行政區，數據不一致可能影響信任度。 2. 缺乏車位：總坪數不包含車位，商業用途對停車需求高，需額外規劃。 3. 稅制成本：土地地價稅與房屋稅依商業用計算，持有成本高於住宅。 4. 樓層因素：位於 4 樓，非底商層級，若作為街店面營業可能會影響客源。 |
| 機會 (Opportunities) | 1. 營運型態多元：適合居家辦公、小型工作室或創業基地，市場需求穩定。 2. 區域增值潛力：東區持續發展，長期持有具保值與收租潛力。 3. 投資佈局：若作為自用加投資出租，能結合資產配置與現金流。 |
| 威脅 (Threats) | 1. 標的混淆風險：標題與地址嚴重不符，需確認是否為誤植或產權問題，避免交易糾紛。 2. 流動性較差：商用不動產相較住宅買賣流程複雜、潛在買家範圍較窄。 3. 停車競爭：周邊停車位若不足或租金過高，將直接影響後續租戶意願與轉手難度。 |
物件評論
這份資料顯示的物件位於台南市東區核心地帶，具備良好的採光與管理環境，對於需要獨立空間的工作室或小型辦公室來說，是一個具備實用價值的選擇。總價 938 萬在商用市場中算屬合理預算，且單價控制得當。
然而，我必須特別提醒您注意一個關鍵疑點：標題中的「歸仁」與實際地址的「東區」完全不符。歸仁與東區雖同屬台南市，但行政區域與生活圈截然不同。此差異可能是房仲標錯、資料未更新，甚至是產權上的潛在風險。在決定購買前，務必要求銷售人員提供確切的土地謄本與建物謄本來核對坐落地址。
此外，商用不動產不附停車位是重大劣勢，若您或未來租戶需要車輛停放空間，需評估周邊租金成本。
結論：值得考慮，但需谨慎盡職調查。 若「歸仁」標題為單純標錯且產權清晰無誤，此物件因其地段與價格仍具購買價值；但若無法釐清地址矛盾，建議暫時擱置交易，優先確認資訊真實性，以避免後續法律或行政上的困擾。
問與答
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