成大金店雙店面  東區買屋 / 東區買房 - 成大東寧長榮雙店面5980

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：5980 萬
參考單價：34.57 萬/坪
地址：台南市東區東寧路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
總坪數：173 坪 (不含車位面積)
主建物面積：164.84 坪
附屬建物面積：8.16 坪
土地面積：54.15 坪
樓別/樓高： 1~4樓 / 4樓
屋齡：46 年
法定用途：商業用
形式/類型：商用/ 透天厝

詳細資訊

管理方式：無
鄰近學校：後甲國中台南一中成功大學
鄰近公園：成功大學東寧運動公園
生活機能：東市場
附近交通：台南火車站
面臨路寬：20米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段價值高：位於台南東區黃金地段，鄰近成大、一中與火車站，人流與學區需求穩定。 2. 商業使用彈性：透天店面型態可規劃為辦公室、工作室或套房出租，收益模式多元。 3. 現有現金流：一樓目前已有租戶，提供基礎租金收入；二樓以上可隔間最大化利用空間。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡過高：46 年屋齡屬於老舊建築，可能需投入高額維修資金或進行耐震加固。 2. 無車位配套：物件不含車位，對於高價店面或未來規劃為住宿用途可能成為不便之處。 3. 總價門檻高：5980 萬的總價對一般購屋者而言負擔較重，資金調度壓力大。
機會 (Opportunities)	1. 學區租屋熱區：周邊成功大學與後甲國中等學校眾多，學生住宿與補習班需求旺盛。 2. 區域發展潛力：東區持續開發中，隨著都更或重建議題，未來可能帶來土地價值重估的機會。 3. 稅務規劃空間：商業用地的使用方式靈活，可配合自身經營需求進行稅務優化。
威脅 (Threats)	1. 融資限制風險：老屋貸款成數通常較低，可能需自備款項較高，受利率波動影響較大。 2. 市場流動性較低：商業店面相比住宅，轉手週期較長，急須資金時不易變現。 3. 維護成本上升：隨屋齡增加，管線老舊或結構問題可能在未來幾年爆發額外開銷。

2. 物件評論

此物件屬於「高投入、高租金潛在回報」的投資型資產，適合有長期持有意願且資金充裕的投資者，而非尋求自住或短期投機的買家。

主要理由是地段與學區優勢明顯。東區作為台南教育核心，鄰近成大與一中，租屋與商業需求極其穩定，加上現有一樓租金收益，現金流有保障。然而，46 年屋齡是最大風險點，這意味著您必須預留一筆可观的整修預算，且銀行房貸審核可能會較為嚴格。若您不介意老建築的維護問題，並能承擔高昂的總價與商用地稅務成本，此物件在抗通膨與資產保值上具有一定潛力；反之，若偏好新房或低維修成本，則建議暫緩入手。