埔心收租套房+店面  楊梅買屋 / 楊梅買房 - 楊梅收租店面+電梯透天12套房投資金雞母桃園房地女王

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：4580 萬
參考單價：36.1 萬/坪
地址：桃園市楊梅區福羚路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 13房(室) 13衛 6陽台
總坪數：126.87 坪 (不含車位面積)
主建物面積：116.78 坪
附屬建物面積：10.09 坪
土地面積：92.26 坪
樓別/樓高：整棟 / 1樓
屋齡：26 年
法定用途：住商用
形式/類型：住宅/ 套房
車位：其它
車位描述：門口
電梯：有

詳細資訊

管理方式：無
面臨路寬：8米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析表

面向	內容
優勢	1. 現金流量穩定：總價 4580 萬，年租金收入約 143 萬，初步計算年報酬率達 3% 以上，具投資效益。 2. 屋況較新：雖屋齡已達 26 年，但於 109 年（2020 年）全面整修，入住初期維修成本相對低。 3. 地段與機能佳：鄰近楊梅交流道、火車站及四維商圈，且具備瑞坪國中、瑞塘國小等學區優勢，出租需求強勁。 4. 硬體設施完善：全棟配置電梯，擁有 126 坪大面積及三面採光，坪效與居住品質高於同區老舊產品。
劣勢	1. 資金門檻高：總價近四千六百萬，對一般家庭購屋而言屬於高資產投資，需具備強大財務實力。 2. 管理維護繁瑣：包含 1 間店面與 12 間套房，租戶眾多，若無專業仲介或自行投入時間管理，將增加精神負擔。 3. 停車位不足：資料顯示車位僅列為「門口可停」，未含在坪數內，可能影響住戶便利性進而衝擊出租率。 4. 金融貸款限制：屋齡 26 年，部分銀行對老舊房屋之貸款成數或利率審核可能較為嚴謹。
機會	1. 區域發展潛力：楊梅區因近龍潭科技園區及桃園都會區擴張，長期持有具備土地增值潛力。 2. 抗通膨工具：實體資產可作為抵御通貨膨脹的手段，且租金收入可隨市場行情調漲。 3. 稅務規劃空間：若為公司名下購買或作為家族資產配置，可利用折旧及支出抵減相關稅負。
威脅	1. 租戶空置風險：經濟波動可能導致附近人口遷移或縮減開支，造成短期租金落差。 2. 競品競爭：周邊若有新建成案（較新、有車位），可能會分流部分對硬體要求高的租戶。 3. 法令變動：住商用混合使用涉及法規較複雜，未來若涉及土地使用分區或建築法規調整，可能影響價值。

物件評論

此物件適合具備中高資本、以長期收租為目標的投資型買家。

從投資角度來看，該建物最大的吸引力在於「高坪效」與「穩定的租金現金流」。143 萬的年租金收入在當前低利率環境下提供了一定的安全墊，且周邊完善的交通與學區資源，確保了長期的出租需求。此外，2020 年的大幅翻新有效延遲了硬體老化的折舊期，降低了購屋後初期的維護支出風險。

然而，您在考慮購買前，務必重視以下兩點：首先，由於屬於「住商用」混合且樓層較高，建議確認銀行對該建物之貸款成數與利率，以評估資金籌措成本；其次，需親自實地確認「门口可停」的停車資源是否足夠穩定，以避免影響未來的出租競爭力。若您有長期持有的耐心及相應的管理能力（或預算聘請物業管理），此物件是一筆體質相當穩健的投資標的。

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