台南東區買屋透天  東區買屋 / 東區買房 - 鄰副都心德高國小1+2樓店

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~1080 萬~~1038 萬
參考單價：27.03 萬/坪
地址：台南市東區德東街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3房(室) 1廳 3衛
總坪數：38.4 坪 (不含車位面積)
主建物面積：27.7 坪
附屬建物面積：1.16 坪
共同使用：9.54 坪
土地面積：7.03 坪
樓別/樓高： 1~2樓 / 7樓
屋齡：32 年
法定用途：住商用
形式/類型：住辦/ 電梯大樓

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：500 元/月
鄰近學校：德高國小、崇明國中
鄰近公園：巴克禮公園
生活機能：崇義黃昏市場
面臨路寬：10米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	地理位置極佳，位於台南東區副都心核心，緊鄰德高國小與崇善商圈，生活機能成熟。管理費低廉（僅 500 元/月），負擔輕。格局為店住合一，適合自用工作室或出租給小家庭，且鄰近學區，步行至學校僅需 5 分鐘，教育資源豐富。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡已達 32 年，可能涉及管線老舊或外觀維護問題，未來維修成本需納入評估。總坪數約 38.4 坪為兩層樓空間，單價近 27 萬/坪在老建築中偏高，且不含車位，對於需要停機車或汽車的買家可能不便。部分銀行對住商用性質的貸款成數與利率可能有不同規定。
機會 (Opportunities)	東區副都心持續發展，周邊基礎建設完善，具備長期保值潛力。若為投資用途，可結合學校周邊租屋需求（如陪讀家庭）或上班族工作室，出租收益相對穩定。因屋齡較老，有機會與賣方議價空間，降低入手門檻。
威脅 (Threats)	老舊電梯大樓隨著房產週期波動，增值速度可能不如新成屋快。社區若缺乏有效管理，居住環境品質下降會影響轉手性。住商用性質涉及稅賦差異，未來政策變動或 zoning 調整皆可能影響使用彈性與價值。

2. 物件評論

這棟位於台南東區德高國小旁的店住合一大樓，對於重視學區資源、需要靈活空間用途（如居家工作室）或打算長期持有收租的買家來說，是一值得考慮的選擇。其核心優勢在於成熟的商圈機能與極低的管理成本，加上步行上學的便利性，能有效抵銷屋齡帶來的心理門檻。

然而，若您追求居住的新穎度或短期資本增值效益，此物件可能較為不適。32 年的房產需考量後續整修預算及貸款成數限制，且不含車位也是潛在的不便點。建議您若決定購入，應優先確認銀行對該建案的融資條件，並詳查兩樓空間的實際坪效與使用權重分配，確保投資報酬率符合預期。

結論：值得購買（針對特定用途買家）。

問與答

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