煙波主人
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清大南門.煙波主人飯店式套房
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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。
- 總價：
598 萬
538 萬 - 參考單價：35.28 萬/坪
- 地址：
新竹市
東區
明湖路
地圖
🏷️ 查看區域實價登錄
- 社區：煙波主人
- 格局： 1房(室) 1衛 1廚房
- 總坪數：15.25 坪 (不含車位面積)
- 共同使用：5.4 坪
- 其他面積：9.85 坪
- 土地面積：4.26 坪
- 樓別/樓高： B1樓 / 7樓
- 屋齡：20 年
- 法定用途：集合住宅
- 形式/類型：住宅/ 套房
- 電梯：有
詳細資訊
特色說明
圖片介紹
地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析｜物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
1. SWOT 分析
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 (Strengths) | 地段與需求：位於清華大學南門、明湖路一帶，鄰近竹科與交大，租屋與自住需求長期穩定。 低持有成本：管理費每月僅一千元，且採飯店式管理，提供代收信件、包裹及清潔服務，省時省力。 靈活用途：格局為一房一衛的套房，適合單人居住，或投資出租獲取現金流。 價格門檻適中：總價五百多萬，對於首次購屋者或資金有限的投資人來說，進入門檻相對可控。 |
| 劣勢 (Weaknesses) | 無車位配套：標的不含車位，而在新竹地區停車不易，若需開車通勤將是一大生活不便。 居住機能受限：廚房僅有簡易流理台，無法進行重油煙烹飪；格局為飯店式設計，空間較小，不適合長期家庭同居。 樓層資訊待釐清：資料顯示「B1 樓 / 7 樓」，樓層屬性模糊，若涉及地下室特性，恐影響採光、通風與隱私。 屋齡因素：屋齡約二十年，需留意建築結構老化狀況及未來大額修繕可能。 |
| 機會 (Opportunities) | 投資回報潛力：由於鄰近學區與科技園區，該區域租屋需求強勁，適合作為出租收盤資產。 流動性佳：小坪數總價較低，轉手時相較大戶更易吸引購屋客群。 自住彈性：若業主工作繁忙或不需頻繁開伙，飯店式管理能大幅提升居住便利性。 |
| 威脅 (Threats) | 房產價值波動：整體房市走勢受景氣影響，需評估未來增值空間是否與預期相符。 法規或社區規範：套房性質可能涉及房屋登記或長期居住的限制，交易前應確認相關法令。 維護成本上升：隨著屋齡增長，公共設施老化可能導致未來管理費調整或共同修繕負擔增加。 |
2. 物件評論
購買建議：視個人需求而定，適合投資客或單身族自住。
此物件位於新竹東區熱門地段，具備極高的租屋市場潛力，對於想透過收租獲利的投資者而言，是一個值得評估的標的。其飯店式管理能降低房東管理時間成本，且總價在當地屬親民範圍。然而，若您為注重生活品質、需要開車通勤或喜歡自行烹飪的家庭使用者，此物件的限制較多（例如無車位、廚房機能不完整、樓層資訊需確認）。建議您優先與仲介確認實際樓層是否涉及地下室性質，並評估停車解決方案後再決定購買。
問與答
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黃瓊慧(仲介，收取服務費)
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