※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：無
面臨路寬：10米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 性價比高：總坪數達 102 坪，單價約 29.12 萬元/坪，相較同區域住宅或純廠辦價格更具吸引力。 2. 空間格局寬敞：擁有 4 房 4 廳 5 衛，且土地面積近 90 坪，適合大家庭居住或產物儲存需求。 3. 交通與区位優勢：鄰近台江大道、國道八號，約 15 分鐘可達南科，通勤及物流運輸相當便利。
劣勢 (Weaknesses)	1. 產權型態限制：標的為乙種工業區住工混合用途，非純住宅，可能影響銀行貸款成數、利率及保險條件。 2. 屋齡較舊：屋齡已達 30 年，內部管路、外牆等設施可能需要額外預算進行整修或維護。 3. 環境考量：位於工業區附近，周邊可能有貨車進出，居住安靜度與純住宅區相比略有不足。
機會 (Opportunities)	1. 使用彈性大：「上住下廠」型態適合需要居家辦公、小型工作室或倉儲需求的買家，兼顧生活與工作。 2. 潛在升值空間：隨著台江大道周邊開發及南科人口外溢，工業區住宅需求可能增加，有利資產保值。
威脅 (Threats)	1. 法規風險：居住於工業區未來若遇政府抽稅或查核嚴格化（如取締住家工廠），使用上可能會受限。 2. 流動性較低：相較於一般住宅，工業房產的買賣週期可能較長，轉手賣給一般自住客的可能性較低。

此物件適合「工作與生活混合需求」的買家，但不建議純投資或追求安靜居家環境者購買。

主要理由如下：

功能實用性強： 對於需要在附近設立工作室、小型加工廠，同時希望居住在附近的買家而言，這是一個極具成本效益的選擇。空間大且車行動線好（10 米路），能有效解決物流與停車問題。
價格吸引力： 每坪單價在台南地區屬於相對親民的價位，總價 3,000 萬內買到百坪房產，對於資金預算有限但需要大空間者，門檻較低。
風險提醒： 買前務必確認「住工混合」的具體法規限制，並做好屋齡 30 年的整修心理準備。此外，由於標的說明中出現總價數值不一的情況（資料欄顯示 2,980 萬，內文卻提及 3,200 萬），建議與仲介確認最終成交價格及產權細節再行評估。