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亞灣楠梓首購 專約【楠梓土庫一路】臨路邊間金店
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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。
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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。
- 總價：2380 萬
- 參考單價：60.03 萬/坪
- 地址：
高雄市
楠梓區
土庫一路
地圖
🏷️ 查看區域實價登錄
- 社區：童黨萬歲
- 格局： 2房(室) 1廳 1衛
- 總坪數：39.65 坪 (不含車位面積)
- 主建物面積：29.52 坪
- 附屬建物面積：3.75 坪
- 共同使用：6.38 坪
- 土地面積：5.99 坪
- 樓別/樓高： 1樓 / 14樓
- 屋齡：13 年
- 法定用途：店鋪
- 形式/類型：住宅/ 電梯大樓
房市行情分析
物件單價：
—
萬/坪
房市行情：
—
萬/坪
詳細資訊
特色說明
圖片介紹
地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析｜物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
1. SWOT 分析
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 (Strengths) | 地理位置與商業價值：位於楠梓土庫商圈熱絡地帶，鄰近主要道路，具備良好的展示面（約 9 米寬度），適合多種商業用途。 產權規模：單價雖高但總面積較大，且標示使用坪數約 60 坪（含增建與畸零地使用權），實際空間感較好。 租金收益：目前已有承租戶（汽車板金），提供即時的現金流。 區域發展：受惠於台積電擴產效應，楠梓區房價具潛在漲值動力。 |
| 劣勢 (Weaknesses) | 坪數落差風險：登錄總坪數僅 39.65 坪，但宣稱使用坪數達 60 坪，此巨大落差涉及增建合法性及估值依據，貸款評估可能受限。 產權型態複雜：用途登記為店鋪，但格局似住宅（2 房 1 廳），且社區名稱為「童黨萬歲」，名稱較為特殊，管理或定位需釐清。 建築屋齡：已達 13 年，雖非老舊，但設施維護成本可能隨年份增加。 噪音干擾：旁為汽車板金作業區，若購屋後自用，可能受噪音與車輛進出影響。 |
| 機會 (Opportunities) | 產業效應外溢：亞灣及楠梓因半導體產業發展，商辦與店面需求長期看好。 商業活化：臨路邊間金店位置具流量優勢，若自行經營或轉租給高單價行業，租金收益有提升空間。 土地價值：包含畸零地約 18 坪的使用權證明，若未來有都更計畫，此部分土地價值可能重新浮現。 |
| 威脅 (Threats) | 法律風險：「夾層增建」與「畸零地使用權」可能存在違章建築爭議或無法產權移轉的潛在糾紛。 流動性較低：店面或商住混合產物通常比住宅難變現，持有期間若需資金周轉可能面臨壓折。 市場估值泡沫：標榜台積電房價暴漲區，若投資過度熱絡導致價格偏高，未來回歸理性時可能面臨價值縮水。 |
2. 物件評論
此物件具備「低門檻購入店面」的潛質，適合有長期收租計畫或自營事業需求的買家。楠梓土庫為成熟商圈，加上受惠於半導體產業效應，區域發展性值得肯定。然而，產權坪數與實際使用坪數落差巨大（約 20 坪之差），以及「增建」與「畸零地使用權」的合法性問題，是潛在的最大風險點。
是否值得購買： 中立偏積極，但建議謹慎評估。
主要理由：
- 性價比潛力：若該建築物的 60 坪實際空間能合法取得證明或無拆除疑慮，其單價相當具吸引力。
- 租金穩定性：目前已有承租戶，代表地段具備出租能力，初期現金流壓力較小。
- 風險控制關鍵：在決定前，務必確認增建部分是否有執照、畸零地使用權是否可合法移轉或無法律糾紛，並諮詢專業律師與估價師，確認銀行貸款成數與該坪數落差的影響，避免買貴或面臨拆遷損失。
問與答
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