果毅國小透天國道三  柳營買屋 / 柳營買房 - 柳營12米大面寬店面住家新營房地出售

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：780 萬
參考單價：7.66 萬/坪
地址：台南市柳營區果毅後地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 4+2房(室) 4廳 6衛 4陽台 2廚房
總坪數：101.81 坪 (不含車位面積)
主建物面積：96.84 坪
附屬建物面積：4.97 坪
土地面積：34.15 坪
屋齡：35 年
法定用途：住商用
形式/類型：住宅/ 透天厝

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐南朝北
鄰近學校：果毅國小
附近交通：國道三號
面臨路寬：12米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	空間規劃優異：總坪數逾 101 坪，擁有 4 房 4 廳 6 衛，適合多代同堂或大家庭居住。商用潛力高：12 米大面寬且一樓臨街，可作為店面經營，根據屋況顯示曾有早午餐/飲料生意營運基礎。交通與地緣優勢：鄰近國道三號及省道，通勤便利；緊鄰果毅國小，子女就學方便。價格性價比：總價 780 萬對於大坪數透天而言，單價相對親民。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡較長：35 年屋齡可能涉及結構老化問題，買後可能需要額外投入整修資金。貸款風險：老宅申請房貸時，銀行可能會縮短貸期或降低估價，影響購屋成本與流動性。稅務差異：「住商用」性質通常比純住宅課稅較高（如地價稅、房屋稅）。生活干擾：臨路且車流量大，可能帶來噪音與空氣污染，影響居住寧靜度。
機會 (Opportunities)	以商養家：可利用一樓空間創造現金流，抵消部分房貸壓力或作為額外收入來源。自購需求滿足：對於需要獨立空間且希望兼具營業功能的買方來說，屬稀缺房型。改造潛力：若屋主有規劃裝修預算，老宅翻新後可提升居住品質與資產價值。
威脅 (Threats)	區域流動性：非都會核心區，後續轉手難度可能高於一般住宅，且受景氣影響較大。交通變數：依賴國道與省道流量，若周邊道路規劃改變，可能影響店面客群。法規風險：住商用使用性質需確認是否符合當地都市計畫規定，避免遭主管機關取締。

2. 物件評論

此物件對於追求「空間大、可自營生意」或「多代同堂居住」的買家來說，具有很高的購買價值。

主要理由如下： 首先，在價格與坪數的匹配上，780 萬元買到百坪以上住商用透天，單價約 7.66 萬/坪，在台南區域屬於可接受的範圍，且提供了多房多衛的設計，能充分滿足大家庭對隱私與功能的需求。其次，物件具備自足性強的商業潛力，12 米大面寬配合鄰近學校與國道的交通優勢，若能成功經營餐飲或零售類業態，可有效分攤持有成本。

然而，購屋者必須正視其「35 年屋齡」的潛在成本，包括房屋老化風險及較高的稅務負擔。若您計畫長期持有並能接受一定程度的噪音干擾，同時具備自行裝潢或營業的能力，這將是一筆高性價比的資產；若您是純粹尋求靜態居住環境或短期投資增值者，則需更審慎評估老宅的整修預留款項與轉手流動性風險。