東區買屋 / 東區買房 - 【中彰房地男神】富宇夏川里美美華夏

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：3250 萬
參考單價：62.51 萬/坪
地址：新竹市東區埔頂一路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：夏川里美
格局： 3房(室) 1廳 2衛
總坪數：51.99 坪 (不含車位面積)
主建物面積：24.7 坪
附屬建物面積：3.57 坪
共同使用：23.72 坪
樓別/樓高： 6樓 / 14樓
屋齡：11 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 華廈
車位：平面式車位
車位描述： B3層，車位編號：41-平面

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐東朝西
生活機能：好士多、迪卡農，輕鬆購
附近交通：國1、國3交流道，台68線
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 交通便捷：鄰近國道一號、三號交流道及台六十八線，往來新竹科學園區僅需 7 分鐘，通勤極為便利。 2. 學區資源豐富：周邊有幼兒園至國中，步行即可抵達，對於有子女就學需求的家庭是一大亮點。 3. 生活機能成熟：鄰近迪卡儂、好市多（柯碼）等大型賣場，購物採買輕鬆方便，居住品質高。 4. 格局寬敞：屋內坪數達 51.99 坪，3 房 2 衛的規劃適合大家庭或多人共居，空間利用率佳。
劣勢 (Weaknesses)	1. 總價門檻高：單價接近 63 萬/坪，總價超過 3,250 萬，對一般購屋者而言資金壓力較大。 2. 屋齡已過 10 年：雖非老舊公寓，但已非新成屋，可能涉及部分維修或翻新成本考量。 3. 車位問題未明：資料顯示總坪數不包含車位，若車位需額外購買或轉讓，將進一步增加買入成本。 4. 樓層因素：6 樓屬於中低樓層，雖避免高層風雨影響，但需注意可能面臨的街道噪音與隱私干擾。
機會 (Opportunities)	1. 租屋需求穩定：鄰近科學園區與醫院，對租屋市場具吸引力，若轉為投資用途，租金回報率可期。 2. 區域增值潛力：竹東與東區交界處持續開發，隨著周邊建設完善，未來房價仍有穩步成長空間。 3. 家庭置換首選：對於從舊社區升級至較新大樓的族群，此物件符合「學區 + 機能」的核心需求。
威脅 (Threats)	1. 市場景氣波動：在高利率環境下，高額貸款可能影響購屋者的還款壓力與投資回報預期。 2. 同棟競爭：周邊新案或舊案更新後，若提供更具吸引力的價格或設計，可能壓縮本物件的轉售優勢。 3. 房屋折舊：隨著屋齡逐漸增加至 15 年以上，銀行承貸成數與未來轉手流動性可能會受到市場評估影響。

物件評論

這棟位於新竹市東區的「夏川里美」物件，在區域內具備相當強的競爭優勢，特別是針對工作在竹科的上班族或有學齡子女的家庭。最大的亮點在於其成熟的交通網與優質的學區資源，能大幅節省通勤時間並解決孩子就學問題。然而，購屋者需特別考量 3,250 萬的總價門檻以及屋齡已達 11 年的事實，建議在談判時將潛在的整修成本納入預算，並務必確認車位與房屋主體的交易細節是否包含在內。

購買建議： 若您的購房目標為「自住兼投資」或「子女就學優先」，此物件值得買入。其地理位置帶來的生活便利性與通勤效率，足以支撐該價位的水準；但若對房屋新度有極高要求，或預算受限，則需仔細斟酌後續的裝修投入與持有成本。