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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。
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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。
- 總價：880 萬
- 參考單價：12.15 萬/坪
- 地址：
台南市
新營區
綠川北街
地圖
🏷️ 查看區域實價登錄
- 格局： 6房(室) 2廳 3衛 4陽台 1廚房
- 總坪數：72.42 坪 (不含車位面積)
- 主建物面積：54.94 坪
- 共同使用：17.48 坪
- 土地面積：22.85 坪
- 樓別/樓高： 6樓 / 7樓
- 屋齡：46 年
- 法定用途：住家用
- 形式/類型：住宅/ 公寓
詳細資訊
管理方式：無
朝向方位：坐北朝南
鄰近學校：新營國小,新營高中,公誠國小,南光國中
鄰近公園：南瀛綠都心,文化中心
生活機能：第三公有市場,全聯福利中心,民治美食商圈
附近交通：新營火車站
面臨路寬：10米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。
朝向方位：坐北朝南
鄰近學校：新營國小,新營高中,公誠國小,南光國中
鄰近公園：南瀛綠都心,文化中心
生活機能：第三公有市場,全聯福利中心,民治美食商圈
附近交通：新營火車站
面臨路寬：10米
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地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析｜物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
1. SWOT 分析
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 (Strengths) | 空間與機能強大：總坪數達 72.42 坪，擁有 6 房 2 廳 3 衛，適合多代同堂或需要獨立空間的家庭。 地段優越：位於新營核心區域，鄰近火車站、南瀛綠都心及各大學區，生活機能極為完善。 電梯配置：位於 6 樓/7 樓的電梯住宅，對長者行動不便者較為友善，居住便利性高。 |
| 劣勢 (Weaknesses) | 屋齡老舊：屋齡達 46 年，對於銀行貸款年限可能有所限制，且需注意管線老化與結構安全問題。 頂樓風險：位於最高樓層（7 樓），夏季受熱影響較大，且需留意是否有頂樓漏水或隔熱不足的問題。 公寓型態：非大樓社區管理，公共設施維護較少，且無法擁有土地持分，類似透天但無土地產權保障。 |
| 機會 (Opportunities) | 多代居住需求：大坪數設計符合現代家族聚居趨勢，具備極高的居住使用效率。 出租投資潛力：鄰近學校與市場，對於教職員工或學區承租戶具吸引力，租金回收率可能不錯。 區域更新價值：新營區若未來有都市更新或綠川水岸開發計畫，此地段房價可能有上漲空間。 |
| 威脅 (Threats) | 翻新成本高昂：老舊房屋重新裝修需投入大量資金，特別是結構補強與電梯更新費用。 流通性降低：高齡公寓在房市上較難脫手，若未來想轉手，可能面臨買家貸款額度不足或挑剔度高的問題。 災害風險：40 多年歷史的建築，對於天然災害（如地震、豪雨）的抵禦能力相對新建案來講較弱。 |
2. 物件評論
此物件屬於「高機能、大坪數」的老舊電梯公寓，總價 880 萬在新營區算是一筆不小的投資，但換得的是極佳的空間與地段。若您家庭成員眾多（如多代同堂），或是計畫作為長租型投資標的，並且預算中能預留一筆裝修基金以處理老屋問題，這會是一個非常務實的選擇，尤其是其靠近學校與市場的位置，能維持穩定的居住價值或租金需求。
然而，若您的購屋目的是短期投資轉手，或是對新穎社區環境有強烈偏好，此物件可能不太適合。由於屋齡已達 46 年，建議您在簽約前務必請專業技師進行詳細的結構安全鑑定，並確認銀行貸款年限是否符合您的需求。總體而言，這是一筆「自住價值高、流動性中等」的買房機會。
問與答
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沈志泓&張嘉芸(仲介，收取服務費)
暱稱：以馬內利
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服務態度：
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經紀業名稱: 惠旺不動產經紀有限公司
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