協進國小金城國中公寓  中西買屋 / 中西買房 - 運河星鑽旁全新整理小資健身套房台南買屋專家

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：258 萬
參考單價：19.33 萬/坪
地址：台南市中西區尊王路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 1房(室) 1衛
總坪數：13.35 坪 (不含車位面積)
主建物面積：9.38 坪
附屬建物面積：0.53 坪
共同使用：3.44 坪
樓別/樓高： 4樓 / 4樓
屋齡：43 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

管理方式：無
鄰近學校：協進國小、金城國中
鄰近公園：河樂廣場
生活機能：國華街市場
面臨路寬：2米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地理位置極佳：位於中西區核心，鄰近運河星鑽特區，生活機能成熟，靠近國華街市場、保安路美食街與河樂廣場。 2. 學區優越：位於協進國小及金城國中學區，方便家庭子女就學與接送。 3. 購屋門檻低：總價 258 萬在市區屬可負擔範圍，且屋內已全新整理，可直接入住，省去裝修時間與成本。 4. 持房成本低：土地租金每月僅 660 元，相较于一般私房，長期持有成本較低。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較高：建物已達 43 年，管線、防水等公共設施可能有老化問題，需確認近期修繕狀況。 2. 樓層不利行動：位於 4 樓頂樓且未提及電梯（因屋齡與公寓型態），對長輩上下樓或搬運重物較不便。 3. 坪數與車位限制：總坪數僅 13.35 坪，格局為單人房，不適合多口之家；且不含車位，購後需自行安排停車問題。 4. 土地權益特殊：土地所有權人為仁愛之家，雖租金低，但可能涉及土地使用契約的特殊條款，影響未來轉手議價能力。
機會 (Opportunities)	1. 區域發展潛力：鄰近運河星鑽開發區，隨著周邊更新，區域價值與租金收益有望提升。 2. 租賃市場需求高：因位置便利且鄰近商圈、學校，極具投資收租潛力，適合小資族或學生族群承租。 3. 自住轉手流動性：總價低，在購屋者預算有限的市場中，容易找到接盤買方。
威脅 (Threats)	1. 建築安全風險：高齡公寓若無定期耐震補強或修繕基金（因無電梯公寓可能較難集資），居住安全性需審慎評估。 2. 貸款與交易限制：特殊土地所有權狀況可能影響銀行核貸成數，或導致產權移轉手續複雜化。 3. 市場價值波動：隨著房產趨向新屋偏好，高齡老公寓的溢價空間有限，增值幅度可能低於新建案。

物件評論

此物件位於台南市中心精華地段，生活機能與學區資源均相當完善，且總價親民、裝修完好，對於預算有限的第一買家、投資客或小資族來說，具備一定的購買價值。

然而，建議 buyers 需先釐清兩點關鍵：一是 43 年屋齡的結構安全狀況與頂樓無電梯的長期居住適應度；二是仁愛之家土地的土地租約細節是否影響未來產權移轉。若能確認這兩項風險可控，且主要目的是為了自住便利或投資收租，這將是一筆性價比不錯的入門選擇；若是追求長住舒適性或高增值潛力，則建議繼續尋找屋齡較新的物件。