近國5冬山百坪7大套  冬山買屋 / 冬山買房 - 房屋土地農舍農舍二間2638萬元國5冬山7大套房裝潢中農舍

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~2650 萬~~2638 萬
參考單價：21.71 萬/坪
地址：宜蘭縣冬山鄉富農路一段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 7房(室) 2廳 8衛
總坪數：121.51 坪 (不含車位面積)
主建物面積：121.51 坪
土地面積：674 坪
樓別/樓高：整棟 / 2樓
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 農舍

詳細資訊

管理方式：無
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 性價比高：總價 2638 萬在宜蘭農舍市場具競爭力，單坪建物參考價格約 21.7 萬元，相對低廉。 2. 空間寬敞：土地達 674 坪、建物 121 坪，格局為 7 房 2 廳 8 衛，適合大家庭或規劃多用途。 3. 地理位置佳：鄰近國道五號冬山交流道，往返台北與宜蘭本島交通時間短。 4. 環境清幽：位於富農路，適合尋求寧靜生活或農業經營者。
劣勢 (Weaknesses)	1. 房屋使用限制多：作為農舍，買方資格有嚴格規範（需為農民身份），且未來轉手受限。 2. 屋齡與狀態：屋齡 15 年，雖不算老舊但需檢查防水與結構；「裝潢中」可能暗示房屋曾翻修或存在待解決問題。 3. 價格計算方式：單價僅為建物參考，土地面積大於建物面積，實際持分價值需進一步評估。
機會 (Opportunities)	1. 多元經營潛力：7 間套房格局優異，若有法規許可，可轉型為小別墅或民宿使用。 2. 增值空間：國五沿線開發持續進行，隨宜蘭生活機能提升，長期持有有保值機會。 3. 談判空間：標註「開價不等於成交價」，買方有較大的議價與談條件彈性。
威脅 (Threats)	1. 法規合規風險：標題提及「農舍二間」，需確認是否符合當前「一宗地限建一筆農舍」之法令，若有違規恐面臨拆除或无法產權移轉。 2. 流動性較低：農舍非一般住宅，未來處分難度較高，市場買家族群較窄。 3. 隱藏成本：大坪數土地需維護稅金與景觀整理；裝潢中若工程未完工，可能涉及額外裝修費用。

2. 物件評論

此物件整體而言屬於「高性價比、但需審慎調查」的標的。對於符合農民身分且希望擁有大空間、具備投資或自住兼營機能性的買家來說，其價格與地理位置確實具備吸引力，尤其是靠近國五的優勢，在宜蘭鄉鎮中難得。

然而，我最主要的考量在於「農舍二間」的法律狀態。宜蘭地區對於農舍建物的規範極為嚴格，若該標的是屬於違章建築或非合法分戶，將嚴重影響產權安全與轉售價值。因此，這筆交易是否值得購買，取決於您對法規風險的承受度。

建議結論： 若您持有農民身分且願意投入時間確認土地登記簿與建築執照的合規性，此屋值得列入考察名單；若您是為了純投資或擔心未來法律糾紛，則建議將「產權合法性查證」列為首要條件，或在議價時大幅折價以涵蓋潛在風險。建議您在付定金前，務必委託專業代書或律師進行建物執照與土地使用分區之確認。

問與答

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房屋土地農舍曉華

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