東區買屋 / 東區買房 - 近夢時代鄉城帝國樓中樓優質四大房平面車位

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1280 萬 (含車位價)
參考單價：20.53 萬/坪
地址：台南市東區裕農路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 4房(室) 2廳 2衛
總坪數：62.35 坪 (不含車位面積)
樓別/樓高： 2~3樓 / 12樓
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道平面式
電梯：有

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：無
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢	1. 地段優越：位於台南東區核心裕農路，鄰近夢時代購物中心及後甲商圈，生活機能極佳。 2. 交通便利：距離成功大學、成大醫院及火車站近，連接仁德交流道方便，通勤與接送學童皆順暢。 3. 空間實用好規劃：樓中樓設計讓室內坪數感延伸，單層 2 戶密度低，居住品質較佳；4 房配置在電梯大樓中難得。 4. 價格具競爭力：總價 1280 萬含車位，參考單價約 20.53 萬，在同區域同級數大樓中屬於合理範圍。
劣勢	1. 衛浴配置相對較少：4 房僅有 2 衛浴，若家庭人口多，早晚高峰使用可能產生排程衝突。 2. 樓層高度與隱私：位於 2-3 樓，雖非一樓但相較高樓缺乏視野優勢，且需留意街道噪音與隱私遮蔽問題。 3. 建築屋齡因素：鄉城帝國為舊型大樓，公共設施及內部裝潢可能較新案略顯陳舊，購屋後可能需投入裝潢或維護成本。
機會	1. 投資收租潛力：近成大與火車站，對於學生、教職員工或外宿家庭來說，租金需求穩定。 2. 自用擴充空間：樓中樓格局適合二次改裝，買方可依喜好規劃動線，增加居住彈性與美感。 3. 增值空間：東區持續發展，加上近商業圈，若整體房市回溫，此類核心地段資產具備保值性。
威脅	1. 市場波動風險：購屋後若遇利率調升或房市調整，賣出轉手可能需要較長時間。 2. 維護成本增加：老舊電梯大樓隨時間推移，可能面臨大修基金提撥或公共設施更新費用上升。 3. 法規與產權限制：樓中樓在部分法律定義上可能存在登記坪數與實際使用面积的落差，需確認產權清晰無爭議。