中華玄奘元培大學  香山買屋 / 香山買房 - 新竹房產買賣新竹市透天(9探吉）

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：898 萬
參考單價：37.34 萬/坪
地址：新竹市香山區芝柏三街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 7房(室) 7衛 1陽台
總坪數：24.05 坪 (不含車位面積)
主建物面積：24.05 坪
土地面積：19.02 坪
樓別/樓高：整棟 / 2樓
屋齡：71 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 透天厝

詳細資訊

管理方式：無
面臨路寬：5米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

新竹香山區透天厝購屋分析報告

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 低總價門檻：總價不到千萬，對於初次投資者或資金有限的買家而言，入手門檻較低。 2. 租金回報率佳：目前滿租狀態，月租 3 萬，宣稱投報率達 4%，現金流穩定。 3. 學區周邊：鄰近元培、玄奘大學，學生族群龐大，租客來源相對穩定且容易招租。 4. 透天型態：擁有獨立基地與產權，相較於大樓公寓，在土地所有權上更具完整性。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡極老：屋齡已達 71 年，結構安全、漏水及管线老化問題風險高，未來維護成本高昂。 2. 銀行貸款困難：因屋齡過長，多數銀行承貸比率將大幅降低或拒絕貸款，需準備大量現金。 3. 格局擁擠：24 坪建坪卻規劃為 7 房 7 衛，平均單間面积极小，居住品質低落，僅適合作為套房出租。 4. 坪數爭議：地坪 19 坪與主建 24 坪落差明顯，需注意是否有違建或計算方式差異。
機會 (Opportunities)	1. 改裝潛力：若結構允許，可透過局部裝修提升租金單價或調整格局以增加收益。 2. 學區需求穩定：大學周邊的租賃市場剛性需求高，即使經濟波動，學生租屋需求通常較不受影響。 3. 地段重劃可能：香山區若未來有重大基礎建設或區域發展，舊房可能有整體重建或土地增值的空間。
威脅 (Threats)	1. 法律風險：7 房 7 衛的高密度分間可能涉及住宅違規改作套房問題，面臨稽查或無法合法出租的風險。 2. 融資限制：極高屋齡導致貸款條件苛刻，增加購屋者的現金壓力與利息負擔。 3. 災害風險：香山區部分區域臨近沿海，需考量洪水、淹水等天然災害風險及保險理賠問題。 4. 轉手困難：老舊透天市場流通性較差，未來想脫手時可能面臨買家有限或價殺嚴重的狀況。

2. 物件評論

購買建議： 此物件僅適合擁有充裕現金的投資者，並不建議一般自住買家或依賴銀行貸款的首購者。

主要理由： 首先，該屋齡已達 71 年，是此物件最大的隱憂。這不僅意味著房屋結構與設備老化嚴重，後續修繕費用將是一筆開銷，更關鍵的是銀行極少願意承貸如此老舊的房產，若無法全額現金購買，財務壓力會非常大。其次，24 坪卻規劃成 7 房 7 衛，顯示該建物目前是以高容積密度作為套房出租使用，這類格局在法令上可能存在違規疑慮，買家需確認現有的租約合法性以及未來是否容易被拆除或勒令恢復原狀。

然而，從投資角度看，每月 3 萬元的穩定租金帶來約 4% 的投報率，在新竹房價水位下具有吸引力，且鄰近兩所大學確保了客源的基本盤。如果您手邊現金充足，能承受高風險與維護成本，並且願意深入調查該建築的結構安全與分間合法性，這可以作為一個低總價進入房地產市場的標的；但若您尋求的是長期自住或需要貸款協助，建議謹慎考慮或放棄此物件。