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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：968 萬
參考單價：28.65 萬/坪
地址：新竹縣新豐鄉明新街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：煙波海宴
格局： 3房(室) 2廳 2衛 1陽台
總坪數：33.79 坪 (包含車位面積)
主建物面積：19.939 坪
附屬建物面積：1.921 坪
共同使用：11.93 坪
車位坪數：8.866 坪
土地面積：10.308 坪
樓別/樓高： 6樓 / 6樓
屋齡：21 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：平面式車位
車位描述：B1平車
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：1960 元/月
朝向方位：坐南朝北
鄰近學校：松林國小、忠孝國中
面臨路寬：8米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物件 SWOT 分析

以下針對此物件（編號 1342663：煙波海宴）進行買房者角度的SWOT分析，幫助您釐清購買的優劣勢。

面向	內容說明
優勢 (Strengths)	1. 總價親民與格局實用：總價 968 萬包含一輛車位，對於三房兩廳兩衛的設計來說，在該區域屬於低門檻選項。 2. 生活機能完善：鄰近松林國小、忠孝國中，具備學區價值；周邊有市場、公園及主要幹道，交通便利（省道/交流道約 5-8 分鐘車程）。 3. 社區管理與公設：全齡化設計，包含中庭花園、遊戲室等設施，且有 24 小時警衛，安全性佳；管理費每月 1960 元相對合理。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡已近老屋標準：屋齡 21 年，若未來銀行評估貸款年齡過高可能影響貸比或利率。 2. 頂樓隱憂：位於 6 樓頂層，雖採光好，但需特別注意夏熱冬冷及防水保固問題，漏水風險相对较高。 3. 行政區域認知落差：廣告標題提及「竹北高鐵」，但實際地址為「新豐鄉」，購買時需考量地緣區位與價格溢價是否合理。
機會 (Opportunities)	1. 重劃區升值潛力：鄰近坪頂、明星重劃區，未來區域環境改善可能帶動房價走勢。 2. 租屋市場穩定：周邊有大學校園及工業區，學生與通勤族群多，若考量自用轉出租或收租型房產，租金回報率應可維持。
威脅 (Threats)	1. 老屋維護成本：隨著屋齡增加，公共設施修繕需求可能提高，需確認住戶基金狀態。 2. 同區競爭與市場波動：新竹縣非核心區房價相對敏感，若整體房市回檔，老舊大樓的保值力可能不如新成屋。