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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：4000 萬
參考單價：15.31 萬/坪
地址：台南市東區林森路一段 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：曼哈頓
總坪數：261.19 坪 (不含車位面積)
主建物面積：51.111 坪
共同使用：46.324 坪
其他面積：163.755 坪
土地面積：38.51 坪
樓別/樓高： B1~1樓 / 15樓
屋齡：33 年
法定用途：店面
形式/類型：商用/ 店面
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：14365 元/月
朝向方位：坐西朝東
鄰近公園：三角公園
生活機能：崇德市場
面臨路寬：8米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 核心地段: 位於台南市東區林森路，鄰近三角公園與崇德市場，生活機能成熟且人潮穩定。 2. 空間規劃佳: 一樓配合地下一層共有 214.86 坪室內實際使用面積，適合經營大型店鋪、補習班、診所或健身中心等需大坪數之業態。 3. 未來交通利好: 鄰近鐵路地下化綠園道，且預留未來火車林森站進站點，長期來看將提升區域價值與人流。 4. 管理機能完善: 社區擁有無障礙空間、垃圾集中處及代收包裹服務，維護良好環境。
劣勢 (Weaknesses)	1. 總價高昂: 總價高達 4,000 萬，對於一般投資者來說門檻高，資金壓力較大。 2. 屋齡較高: 屋齡達 33 年，可能面臨老舊管線或外牆修繕需求，裝修成本需預留。 3. 管理費支出: 月管理費約 14,365 元，對於商用空間來說屬偏高水準，會影響長期營運利潤率。 4. 出售條件限制: 一樓店面與地下一層不分售，買受者需同時負擔兩層資金，限制了潛在買家群體。
機會 (Opportunities)	1. 都市更新潛力: 周邊鐵路地下化工程與地下道填平將改善市容與動線，可能帶動房價上漲。 2. 大坪數稀缺性: 在商圈內能提供一樓加地下一層連通之完整平面空間不易得，具備市場獨特性。 3. 產業轉型需求: 若周邊老舊店面更新為現代化複合式商業空間，此物業可適應高單價或專業型商業使用。
威脅 (Threats)	1. 空屋風險: 商用住宅受景氣循環影響大，若遇經濟放緩，出租率可能下降。 2. 地下一層挑戰: B1 空間若有通風、排水或濕度問題，會增加經營成本並限制業種選擇。 3. 流動性較低: 高單價與高管理費特性，在二手轉售時需耗費較長時間尋找買家。

2. 物件評論

是否值得購買： 此物件適合「長期投資」或「自行營運」的專業買家，對於一般投機性購屋者則需三思。若您具備足夠資金且能接受高管理成本，此物件具備相當的保值潛力。

主要理由： 首先，地緣優勢極強。台南東區為核心商業區，加上鐵路地下化與林森站規劃，未來區域環境將顯著改善，長期增值空間明確。其次，空間配置具有稀缺性，一樓連通 B1 的設計能容納多種大型複合式商業用途，在市場上競爭對手較少。

然而，您必須正視兩個關鍵挑戰：一是33 年的屋齡與高單價之間的落差，這意味著您可能需要額外編列預算進行內部裝修或設備更新；二是4,000 萬的總價與每月約 1.4 萬的管理費成本，這將直接影響回本週期。建議您在簽約前務必確認 B1 層的通風、排水狀況以及周邊實際人流量是否足以支撐您的營運預期。若能妥善規劃租戶或業態，這是一個具備良好資產底座的標的。