復興國小復興國中透天  東區買屋 / 東區買房 - 明園大道首排，寬敞舒適三房附車位華廈台南買屋專家

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1180 萬
參考單價：27.74 萬/坪
地址：台南市東區東門路三段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3房(室) 2廳 2衛
總坪數：42.54 坪 (不含車位面積)
主建物面積：25.26 坪
附屬建物面積：2.62 坪
共同使用：14.66 坪
土地面積：4.7 坪
樓別/樓高： 4樓 / 12樓
屋齡：30 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道機械式
電梯：有

詳細資訊

管理方式：其它
管理描述：8740元/季
朝向方位：坐東北朝西南
鄰近學校：復興國小、復興國中
鄰近公園：社區公園
面臨路寬：20米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析表

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 格局寬敞實用：總坪數達 42.54 坪，配置三房兩廳兩衛浴，對於一般住宅而言空間利用率極高。 2. 地段優越：位於東區東門路三段核心地帶，鄰近復興國小與國中，學區價值高。 3. 交通便利：緊臨主要幹道，通勤與日常出行十分方便。 4. 採光通風佳：首排位置加上樓層適中，確保室內擁有良好的日照與空氣流通。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較長：建於約 30 年前，外牆或公共設施可能需要評估翻新需求，亦可能影響未來貸款年限。 2. 車位使用方式：搭配坡道機械式車位，雨天搬運物資或急著開車時需額外時間與注意安全。 3. 噪音潛在風險：標題提及臨大道首排，雖通風佳，但需注意車行噪音及空氣品質對窗戶的影響。 4. 價格因素：每坪參考單價近 27.74 萬，對於屋齡 30 年的建築而言屬中高價位區間。
機會 (Opportunities)	1. 租屋需求穩健：東區為學區熱門地點，三房格局適合家庭承租，潛在租金收益可觀。 2. 翻新增值空間：若買家有整修預算，更新內部裝修及地板，有助於提升居住品質與未來轉手競爭力。 3. 資產保值：東區作為台南成熟區域，房價抗跌性相對較強，適合長期持有。
威脅 (Threats)	1. 貸款限制：屋齡加買方年齡若超過銀行規定上限（通常為 70 年），可能面臨貸款成數降低或年限縮短。 2. 維修基金風險：30 年建築可能進入中高龄期，需確認社區公共基金是否充足以應對未來大修費用。 3. 房產折舊：隨著新大樓陸續興建，舊大樓的相對吸引力若無法透過裝修維持， resale value（轉手價值）可能隨時間增長趨緩。

物件評論總結

此物件位於台南東區核心學區，最大的賣點在於「坪效比高」與「生活機能成熟」。42.54 坪的空間提供三房兩廳配置，對於剛成家或需三代同住的家庭來說非常寬敞舒適，且鄰近優質學校，解決了家長對教育資源的焦慮。

是否值得購買？ 若您的預算允許，且希望鎖定東區學區與大空間需求，這是一筆具備投資與自住雙重潛力的標的。但建議優先確認兩點：第一，銀行對 30 年屋齡的貸款核定條件；第二，實際參觀時檢查社區維修狀況與車位機械運作是否正常。若能接受舊建築需適當裝修維護，並確認自身貸款額度足夠，則值得列入考慮清單中進行深入評估。