大東夜市大樓  東區買屋 / 東區買房 - 正東區精美裝潢3房寓東區永康買房

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：968 萬
參考單價：23.75 萬/坪
地址：台南市東區森路一段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：國家新境
格局： 3房(室) 2廳 2衛 3陽台 1廚房
總坪數：40.76 坪 (不含車位面積)
主建物面積：31.6 坪
附屬建物面積：3.82 坪
共同使用：5.34 坪
土地面積：2.46 坪
樓別/樓高： 16樓 / 22樓
屋齡：34 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
電梯：有

詳細資訊

管理方式：物業管理
管理費：2038 元/月
朝向方位：坐西朝東
鄰近學校：市立勝利國小、市立崇明國中
鄰近公園：三角公園
生活機能：大同市場
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物件 SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段與生活機能: 位於台南東區永康商圈附近，鄰近大同市場、大東夜市及公園，日常購物與休閒方便。 2. 學區資源: 鄰近市立勝利國小及崇明國中，對有子女教育需求的家庭具吸引力。 3. 即住狀態: 電水重拉且裝潢精美，省去裝修時間與費用，適合急需入住的買方。 4. 戶型格局: 3房2廳2衛設計，坪數達 40.76 坪，空間寬敞度高，動線合理。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡考量: 屋齡已达 34 年，銀行貸款年限可能受限，需確認貸款條件。 2. 車位問題: 總價不含車位，且需以 2500 元/月租用平面車位，增加長期持有成本。 3. 資料落差: 描述中提及「31 坪空間」，但主體坪數標示為「40.76 坪」，實際 usable 面積或共用比例需進一步釐清。 4. 設施老化風險: 高樓層住宅隨屋齡增長，可能面臨電梯維修、管線老舊等潛在維護問題。
機會 (Opportunities)	1. 自住需求: 東區為台南熱門居住區域，學區與生活機能穩定的房屋在租賃或轉售市場具有基本支撐力。 2. 價格優勢: 相較於新成屋，此物件單價約 23.75 萬/坪，對於預算有限但需大空間的家庭具競爭性。 3. 裝潢增值: 精美裝修若保養得宜，可作為未來短租或售出的附加價值。
威脅 (Threats)	1. 轉手流動性: 屋齡超過 30 年的物件，在未來二手市場可能面臨買家對貸款門檻的顧慮。 2. 市場波動: 房市若進入調整期，老舊大樓的價格彈性可能較新建案為小。 3. 社區維護: 需確認管理委員會對於公共設施維修基金的提撥是否足夠，以應對隨時間增加的修繕支出。

物件評論與建議

購買建議：值得考慮，但需釐清細節

此物件對於「尋求即時入住」、「重視學區」以及「預算有限但需要較大空間」的家庭來說，是一個具競爭力的選擇。主要理由如下：

首先，位於東區永康核心生活圈，生活機能成熟且擁有穩定學校資源，自住舒適度高，電水重拉也省去了裝修的麻煩與隱藏成本。其次，總價控制在 968 萬以內，單坪價格在該區域屬於合理範圍。

然而，您必須注意以下兩點風險：一是屋齡因素，34 年的建築可能影響銀行貸款成數或年限，建議優先確認貸款評估報告；二是坪數描述落差，廣告文宣中的「31 坪」與主體資料的「40.76 坪」有顯著差距，需現場確認實際 usable 面積與公設比是否合理。此外，車位需另租的條件應計入每月的持有成本進行評估。

若您的目標以自住為主而非短期投資，且能接受老舊建築的潛在維護風險，此物件值得進一步議價並安排實地參觀。