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坪數
樓層
格局
屋齡
售價
總價 (含車位價)16800 萬
參考單價105.03 萬/坪
格局 4房(室) 2廳 4衛
建物登記153.288 坪
主建物面積72.252 坪
樓別/樓高9樓 / 12樓
屋齡 11 年
法定用途住家用
形式/類型住宅/ 電梯大樓
車位坡道平面式
車位描述B1-45號+46號 雙車位
管理方式物業管理
管理費26324 元/月
管理描述24H物業管理
鄰近學校天母國小 美國學校
鄰近公園櫻花崗公園
生活機能天母圓環商圈 新光三月百貨
特色描述
地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析｜物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 | 1. 地段與生活圈優異：位於天母核心區域，鄰近美國學校、天母國小及櫻花崗公園，生活機能成熟且具備國際化氛圍。 2. 戶型格局方正：總坪數達 153 坪以上，擁有 4 房 2 廳 4 衛配置，另含獨立傭人房間與雙車位，適合大家庭或多世代同住。 3. 社區品質高：屋齡約 11 年，屬近期次新大樓；一層僅兩戶，私密性佳，且設有 24 小時管理，管理費高昂反映服務與設施水準。 4. 景觀與採光：邊間設計、面公園綠景無敵，並有挑高 3.5 米與大露台使用權，居住空間感開闊。 |
| 劣勢 | 1. 總價與單價極高：總價約 1.68 億台幣，參考單價超過每坪 105 萬，屬豪宅級距，購屋門檻高。 2. 持有成本高昂：每月管理費近 2.63 萬元，每年固定支出約 31.5 萬元，需考量長期財務負擔。 3. 維護與整理困難度：坪數巨大且含挑高設計，若未來欲再次裝修或轉手，可能比一般住宅更為耗費時間與資金。 4. 停車位置：車位位於 B1，需仰賴坡道平面式停車，遇尖峰時段進出可能需要時間。 |
| 機會 | 1. 租賃市場需求強：天母地區外籍人士及高收入族群眾多，此戶型對國際學校家庭有強大吸引力，潛在租金收益佳。 2. 資產保值潛力：天母稀缺的大坪數豪宅房源有限，若維護得宜，長期增值空間值得期待。 3. 彈性使用性：4 房加傭人房設計極具彈性，可調整為書房、遊戲間或客房，滿足不同家庭階段需求。 |
| 威脅 | 1. 市場流動性風險：高总价產品在升息環境下可能較難快速脫手，未來轉手週期可能較長。 2. 總體經濟影響：若房市景氣波動或銀行對於豪宅貸比例收緊，將影響購屋融資與投資報酬率。 3. 建築維護狀況：需確認大廈修繕基金是否充足，10 年以上大樓隨老化可能出現管線或設備更新成本。 |
這筆標的屬於天母地區極為稀缺的大坪數豪宅產品，非常適合預算寬裕、重視教育資源與生活品質的家庭。其最大的賣點在於優越的地理位置（雙名校圈）、寬敞且機能完整的空間規劃，以及高素質的社區管理。
是否值得購買，關鍵取決於您的預算彈性與長期持有計畫。若您能負擔每月的管理費及後續維護成本，並期望在此置產作為長期家族居住或收租投資，此物件極具價值；反之，若對現金流敏感或期待短期獲利轉手，建議需再斟酌高總價帶來的流動性風險與財務壓力。
問與答
