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類型(可複選)
坪數
樓層
格局
屋齡
售價
總價 (含車位價)1288 萬 1388萬
參考單價31.15 萬/坪
格局 3房(室) 2廳 2衛
建物登記41.35 坪
主建物面積23.28 坪
樓別/樓高6樓 / 9樓
屋齡 30 年
法定用途住家用
形式/類型住宅/ 華廈
車位坡道平面式
管理方式管理員(警衛)
管理費2300 元/月
管理描述白日駐守
朝向方位坐東北朝西南
鄰近學校新上國小 龍華國中
鄰近公園社區公園
生活機能龍華市場
附近交通R13凹子底站
特色描述
地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析｜物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 | 1. 地理位置優越：位於左營核心生活圈，鄰近捷運 R13 凹子底站與輕軌，交通便利。 2. 學區優質：步行可達新上國小與龍華國中，明星學校對家庭居住者具高度吸引力。 3. 生活機能成熟：周邊擁有義享天地、好市多及多個市場，日常購物採買方便。 4. 屋況新穎：已進行整新，衛浴廚具與地板皆重新整理，可拎包入住節省裝修時間。 5. 車位便利：附贈坡道平面式車位，停車體驗優於傳統斜坡車位。 |
| 劣勢 | 1. 屋齡較高：建案屋齡已達 30 年，可能影響部分購屋者的心理接受度或未來銀行貸款成數。 2. 公設比計算：總坪數雖為 41.35 坪，但需注意實際主建物使用面積約 23 坪左右，需確認是否符合家庭成員對空間的需求。 3. 管理費用：每月管理費 2300 元，對於老舊社區而言略屬常態偏高，需確認包含之服務項目。 |
| 機會 | 1. 區域增值潛力：凹子底周遭持續開發中，隨著捷運與輕軌路网成熟，資產保值性有望提升。 2. 租賃需求穩定：鄰近學區與車站，若作為投資出租用途，承租對象廣泛且空置風險較低。 3. 購屋門檻適中：單價約 31 萬元，相較於周邊新大樓仍具競爭力，適合首置家庭進入核心區域。 |
| 威脅 | 1. 老屋轉手難度：隨著建築老化，未來售屋時可能面臨銀行貸放評估嚴格或買家偏好新成屋的挑戰。 2. 維修成本風險：30 年老社區若發生公共設施大修（如管線更新、外牆修繕），可能需要攤提額外共同負擔費用。 3. 交通動線複雜：該區域道路繁忙，早晚高峰或可能因交通擁堵影響居住舒適度。 |
此物件對於重視學區資源與生活便利性的家庭買家而言，具有很高的購買價值。其最大的賣點在於「核心地段的學區優勢」加上「新成屋般的屋況體驗」，這在老舊社區中極為罕見。特別是附贈的坡道平面車位，在市中心區域屬於稀缺資產，能大幅提升居住便利性與未來轉手競爭力。
然而，購屋者在決策前需理性考量 30 年屋齡帶來的長期影響。若您的主要目的是自住養育子女或退休安頓，此物件能滿足對環境品質的高要求；但若考量極長期的持有（如 10 年以上），則建議在購買時務必確認社區目前的儲備金狀況及近期是否有大型修繕計畫，以規避未來潛在的額外費用風險。整體而言，若能接受屋齡因素，這是一個兼具生活機能與教育資源的優質選擇。
問與答
