「應買公告」法拍約原價6.4折
陳毓真
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2018-03-30 11:23:33
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繳交「應買狀」須繳2成保證金 取得債權人同意便成立
【倪浩倫╱台北報導】購屋預算較不足的民眾,若想買房子自住,可以選擇到法拍屋市場撿便宜,或搜尋各地方法院的「應買公告」,其價格多為原始開價的6.4折,且無須跟別人競標,只要出價比別人快,就能買到。
點進司法院法拍屋網站,會發現有「一般程序」和「應買公告」。法拍屋遭法院查封後,經過估價,會由法官訂出拍賣底價後(如1000萬元),進行第1次拍賣。若流標,通常會以市價的8折(800萬元),進行第2次拍賣,也稱第1次減價拍賣。若再次流標,則會再打8折(640萬元)、也就是原始底價的6.4折拍賣(第2次減價拍賣。)
3拍流標進入應買包含第3次拍賣,在這之前的過程稱為「一般程序」。每一次拍賣流標,法院都會詢問債權人,是否願意承受不動產,來抵償債務人的欠款。然而一旦第3次拍賣流標,法院除了再次詢問債務人承受不動產的意願,還會根據《強制執行法》第95條,在流標後10日內,詢問並公告,債權人是否願意進入「應買程序」,也就是回「應」購「買」的意思。
山水資產管理執行副總丁建生說,若債權人同意進入「應買程序」,法院便會公布應買價格,也就是第3次拍賣的金額、原始拍賣金額的6.4折。此時不同於一般程序,不須拿投標書投標,「買方可直接以應買價格購買,先送應買狀的人得標。」
一般程序是「同時間,價高者得」,應買程序則是「同價錢,先搶先贏」。丁建生表示,若在法院公布欄或網站,看到理想的應買程序房子,可以去法院填寫應買狀,「當填好要買的房子,法院便會在應買狀上標記時間,並通知債權人接不接受。」
雖然仍要獲得債權人的同意,但台灣房屋法務專員游璿樺分析,若債權人當初不願意接受該價格(如640萬元),便會向法院要求重新估價、拍賣,「會進入到應買的房子,賣相多半不佳,一旦有買方出價,債權人多半不會有異議。」
和投標一樣,若有超過1名的買方,同時間遞交應買狀,法官便會以抽籤決定。游璿樺提醒,和投標法拍屋一樣,繳交應買狀時,要同時繳交約2成的保證金,物件資訊均會註明其確切金額,「法院只接受台灣銀行的銀行本票(台支),和財政部核准的金融業者發行的本票(本支)。」
應買程序為3個月,游璿樺說,若時間截止仍無人購買,法院會發債權憑證,債權人可憑證隨時再提出拍賣;或是債權人直接聲請估價,重新拍賣。丁建生表示,這3個月內,在無人應買前,債權人隨時可要求停拍,重新估價、拍賣,或聲請「特別拍賣」、也就是再次減價,來進行第4次拍賣,「一旦法院公告重拍或特拍,應買程序便立刻結束」。
【應買程序報你知】項目╱內容
名稱:應買程序,回「應」購「買」之意
價格:同第3次拍賣金額,多為原始金額的6.4折
時間點:第3次拍賣(第2次減價拍賣)結束後10日內
得標方式:填寫應買狀,法官依送件時間判定得標者
保證金:
◎要,物件資訊有註明確切金額
◎一般多為應買價2成
持續時間:3個月
結束時間:
◎3個月
◎有人購買,且債權人願意售出
◎債權人提出停拍,包括重新估價拍賣或進入特別拍賣
資料來源:蘋果地產
購買「應買公告」的房子,仍要繳交保證金,可使用經政府核准的銀行,發行的本票(本支)。